총임대승수

Gross rent multiplier

GRM(Gross Rete Multiplier, GRM)은 자산세, 보험료, 공공요금 등의 비용을 산정하기 전의 연간 임대소득에 대한 부동산 투자 가격의 비율입니다.GRM은 자산이 수령한 총 임대료에서 스스로 지불하는 데 걸리는 연수입니다.부동산 투자 희망자에게는 GRM이 낮을수록 [1]더 좋은 기회입니다.

GRM은 감가상각 효과, 정기적 비용(재산세 및 보험 등) 및 잠재적 임대인에 의해 발생한 투자자에 대한 비용(예: 공공요금 및 수리)이 부동산 전체에 걸쳐 균일할 것으로 예상할 수 있는 투자부동산을 비교하고 선택하는 데 유용하다(총액의 균일한 가치 또는 균일한 비율).임대소득) 또는 총임대소득에 비해 경미하다.이러한 비용은 시장임대수익률보다 예측하기 어려운 경우가 많기 때문에 GRM은 그러한 측정치를 결정하기 어려운 순투자수익률 측정치의 대안으로 기능한다.

예: $200,000 판매 가격 / (월세 750 * 12개월) = 22.22

오늘날, GRM은 부동산 전문가들에 의해 월세가 아닌 연세를 사용하여 인용되는 것이 매우 일반적이다.100GRM(연간 임대료) = 8.33GRM(연간 임대료).연간 임대료로 계산한 8.33 GRM은 총 임대료가 8.33년 후에 그 부동산을 지불할 것임을 시사한다.

총임대수익이 아닌 순이익률에 기초한 임대부동산가치의 일반적인 척도는 자본화율(또는 상한율)이다.GRM과 달리 상한율은 승수가 아니라 연간 수익률이다.순이익률에서 도출된 GRM과 유사한 승수는 상한율의 [2]곱셈 역수이다.

상한 비율과 총 수익률의 관계

부동산을 평가하는 또 다른 방법은 총잠재임대료의 배수를 사용하는 것이다.총잠재임대료는 매각된 동등한 부동산에서 배수를 관찰함으로써 얻을 수 있다.이는 기본적으로 동일한 GRM 또는 GIM을 사용하여 이루어집니다.이러한 항목을 사용할 때는 잠재적 총임대료의 배수로 산출되었는지 또는 다소 효과적인 [3]총소득으로 도출되었는지 여부를 파악하는 것이 중요하다.

위와 같은 절차는 때로는 "바로가기" 절차라고 불리며 분명히 그 위치가 있지만 자산가치의 인과적 모형으로서 보다 완전한 다기간할인현금흐름(DCF) 절차에 비해 기껏해야 단순하고 최악의 불완전하며 때로는 오해를 불러일으키는 경향이 있다.예를 들어, 예시부동산의 가치인 $18,325,000은 상한율 5.46%로 표시할 수 있지만, 단순히 투자자들이 5.46%의 최초 수익률을 원하기 때문에 가치가 발생한다는 것을 의미하지는 않는다.투자자는 DCF 절차에서 나타내는 바와 같이 향후 투자 실적에 대해 보다 완전한 다기간 총 수익률 관점을 고려해야 합니다.

DCF에 의해 표현되는 장기적인 총 수익률 합계가 $18,325,000의 자산 가치를 발생시킨다고 생각하는 것이 더 정확합니다.상한율 5.46%는 보다 기본적인 DCF 계산의 반영으로 볼 수 있습니다.

레퍼런스

  1. ^ "Understanding the Gross Rent Multiplier in Commercial Real Estate". Propertymetrics.com. Retrieved 2016-09-13.
  2. ^ "Small Residential Income Property Appraisal Report" (PDF). Fanniemae.com. Retrieved 2 April 2019.
  3. ^ "Market Value of Investment Real estate". apartmentpropertyvaluation.com. Retrieved 15 September 2019.


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