복합 개발

Mixed-use development
워싱턴주 커클랜드, 1층에 소매 및 의료 사무실이 있는 아파트 단지
볼티모어-워싱턴 대도시권의 일부인 버지니아 알링턴에 있는 Ballston Common은 교통 지향적이고, 혼합 용도이며, 밀집되어 있어 외곽 도시에서 "다운타운" 느낌을 줍니다.
도심에서의 전통적인 복합 개발 패턴: 북마케도니아 비톨라

혼합 용도는 주거, 상업, 문화, 기관 또는 엔터테인먼트와 같은 다중 용도를 하나의 공간에 혼합하는 일종의 도시 개발, 도시 설계, 도시 계획 및/또는 구역제 유형으로, 이러한 기능들이 물리적, 기능적으로 어느 정도 통합되고 보행자 [1][2][3]연결을 제공한다.복합용도 개발은 단일 건물, 블록 또는 이웃에 적용하거나 전체 도시 또는 기타 행정단위에 걸친 구역설정 정책에 적용할 수 있다.이러한 프로젝트는 민간 개발자, (준) 정부 기관 또는 이들의 조합에 의해 완료될 수 있습니다.복합용도 개발은 신규 건설, 기존 건물 또는 브라운필드 부지 재사용 또는 [4]조합일 수 있습니다.

북미에서 사용하는 것과유럽

전통적으로, 인간의 거주지는 혼합 사용 패턴으로 발전해 왔다.그러나, 산업화와 함께, 제조업과 같은 다른 기능을 주거 지역과 분리하기 위해 정부의 구역제 규제가 도입되었다.공중 보건에 대한 우려와 재산 가치의 보호가 이 [5]분리의 동기가 되었다.단독 주택용 구역제 사용은 더 무거운 산업 [5]관행과 관련된 대기, 소음 및 빛 오염을 포함한 부정적인 외부 효과로부터 지역사회를 보호하기 위해 선동되었다.이 지역들은 또한 인종과 계급의 [6]분열을 악화시키기 위해 건설되었다.

미국에서 분리 용도 구역제의 전성기는 제2차 세계대전 이후 계획자와 뉴욕시 공원 관리위원인 로버트 모세는 도시의 기능과 인근 지역을 부수기 위해 고속도로를 옹호했다.이러한 관행과 반대되는 것은 활동가이자 작가인 제인 제이콥스(Jane Jacobs)가 만든 것입니다. 그는 혼합 용도 구역제를 주요 지지자였으며, 이것이 유기적이고 다양하며 활기찬 거리 풍경을 만드는데 [7]중요한 역할을 했다고 믿고 있습니다.이 두 인물은 1960년대 [8]대부분 동안 정면승부를 벌였다.1990년대 이후, 복합 용도 구역제는 도시의 무질서한 증가를 방지하고 [5][9]경제 활력을 증가시키기 위해 다시 한번 바람직해졌다.

수십 년 동안 구역제가 이러한 혼합 사용을 적극적으로 장려한 미국과 달리, 대부분의 유럽에서는 정부 정책이 비즈니스, 소매, 식당 및 엔터테인먼트 활동의 주요 장소로서의 도심 역할을 계속하도록 장려하고 있습니다.예를 들어 영국에서 호텔은 미국에서 [6]분류되는 상업용 호텔이 아니라 "레지덴셜"과 같은 우산하에 포함된다.프랑스는 파리의 많은 부분이 단순히 "General Urban"으로 구분되어 다양한 용도를 허용하기 때문에 비슷하게 혼합 용도를 선호한다.심지어 귀족들의 저택과 별장을 수용하는 구역들도 단독 가족 [6]구역제보다는 역사적, 건축적 보존에 초점을 맞추고 있다.독일과 러시아에서도 단일 가족 구역제도는 존재하지 않으며, 구역제 규정은 다른 유형의 [6]주택을 구분하지 않는다.

미국이 사유지와 1950년대 교외의 전통적인 주택에 대한 애착은 인종과 계급의 깊은 차이뿐만 아니라 [10]대륙 간의 혼합 용도 구역제에서 차이를 보여왔다.그 결과, 유럽의 중심 도시 대부분은 "디폴트"로 사용되고 있으며, "혼합"이라는 용어는 암스테르담의 동부 [11][12]도클랜드와 같이 주거 및 상업 활동을 혼합하려는 도시의 새로운 지역과 관련하여 훨씬 더 관련이 있다.

콘텍스트

혼합 용도 구역 설정 및 혼합 용도 개발의 확대 사용은 다음과 같은 다양한 맥락에서 확인할 수 있다(복수의 그러한 맥락이 하나의 특정 프로젝트 또는 상황에 적용될 수 있다).[13]

워싱턴 D.C. 지상 소매점 위층 주택가입니다
  • 스마트 성장 계획의 일환으로서
  • 전통적인 도시 지역의 경우, 도시 재생 및/또는 매립의 일부로서, 즉, 더 나은 주거 및/또는 더 나은 삶의 질을 제공하기 위해 인근 지역의 건물과 공공 공간 및 편의 시설을 업그레이드한다. 예로는 워싱턴 D.C.와 피츠버그 이스트 리버티의 Barom Row가 있다.
  • 전통적인 교외에서는 커뮤니티에 새로운 "다운타운"을 제공하기 위해 하나 이상의 혼합 용도 개발을 추가하여 예를 들어 메릴랜드 주 베데스다 시내, 워싱턴 D.C.의 내부 교외, 세인트루이스의 엑셀시오르 & 그랜드 콤플렉스 등이 있습니다. 미니애폴리스 교외 미네소타 주 루이 파크
  • 녹지 개발(예: 이전에 개발되지 않은 토지, 특히 대도시 지역 가장자리와 그 외부 지역에 새로운 건설)은 종종 지역사회를 위한 비교적 밀집된 중심지를 조성하기 위한 일부로, 2010년대에 종종 "도시 마을"로 명명되었다.예를 들어 조지아주 알파레타의 아발론과 애틀랜타 대도시권 가장자리에 있는 조지아주 포시스 카운티의 할시온이 있습니다.
  • 쇼핑몰의 용도 변경과 주변 개발의 강화, 특히 많은 쇼핑몰의 소매 판매와 소매업자에게 공간을 임대하는 능력은 2010년대 소매 대재앙의 일부로 감소한다.

위의 콘텍스트 중 하나에는 다음과 같은 병행 콘텍스트가 포함될 수도 있습니다.

  • 교통 중심 개발 - 예를 들어 로스앤젤레스 및 샌디에이고에서는 도시 전체가 구역제법을 변경하여 특정 유형의 교통역에서의 특정 거리 내에서 보다 밀도 높은 개발을 가능하게 하며, 주택의 양과[14] 경제성을 높이는 것이 주된 목표입니다.
  • 시카고와 샌프란시스코와 같은 오래된 도시들은 역사적 건축물을[15] 보존하기 위해 종종 더 많은 유연성을 제공하는 역사적 보존 정책을 가지고 있다.

혜택들

경제의

혼합 용도 개발은 상당한 고용 및 주거 [16]기회의 본거지이다.이러한 프로젝트의 대부분은 이미 확립된 도심 지역에 위치하고 있으며, 이는 이러한 [17]지역에서 대중교통 시스템의 개발이 장려된다는 것을 의미한다.개발자들은 저평가되고 활용도가 낮은 토지(종종 중공업 지역)를 취함으로써 토지 및 부동산 [16]가치를 높이기 위해 용도 변경을 할 수 있다.이러한 프로젝트들은 또한 단독 주택 [18]단지보다는 다세대 주택에 초점을 맞춤으로써 주거 다양성, 밀도 및 종종 저렴한 가격을 증가시킨다.이들 지역에서는 일자리와 주택의 수급이 보다 [7]균등하게 균형을 이루고 있다.

사회의

버지니아 주 알링턴의 펜타곤 로에 있는 1층 소매점과 아이스 스케이트장이 있는 아파트.

이러한 개발 패턴은 "살아있고, 일하고, 놀고"라는 개념을 중심으로 건물과 동네를 다용도 주체로 변모시킵니다.또,[17] 어메니티가 풍부한 사업장에 대해서는, 효율, 생산성, 삶의 질도 향상하고 있습니다.예로는 체육관, 레스토랑, 바, 쇼핑 등이 있습니다.혼용지역은 직원, 방문객, [17]거주자가 함께 모여 지역사회와 사회화를 촉진합니다.카페, 레스토랑, 바,[18] 나이트클럽을 추가하여 1일 8시간(오전 9시부터 오후 5시까지 영업하는 상업용 오피스 빌딩 등)을 18시간 영업 가능한 커뮤니티로 변모시켜 독특한 캐릭터와 장소감을 창출한다.사람들이 더 오랜 [19]시간 동안 거리에 있기 때문에 이웃들의 안전이 차례로 향상될 수 있다.

환경의

혼합 용도 주변 및 건물은 변화하는 사회 및 경제 환경에 적응할 수 있는 강력한 능력을 가지고 있습니다.COVID-19 대유행이 닥쳤을 때, 상업지향의 긴 블록에 위치한 뉴욕의 소매상들은 더 이상 지나가는 사람들의 관심을 끌지 못했기 때문에 심각한 어려움을 겪었다.여러 기능을 하나의 건물 또는 개발로 결합함으로써 복합 용도 구역은 [20]방문객을 유치하고 유지하는 능력을 통해 탄력성을 기를 수 있습니다.

보다 지속 가능한 운송 관행도 육성된다.지리정보과학 저널에 의해 수행된 중국 광저우에 대한 연구는 건물이 더 다양한 기능을 가진 지역에 위치한 택시가 이동 거리를 [7]크게 줄였다는 것을 발견했다.또한 짧은 이동 거리는 마이크로 모빌리티의 사용을 지원합니다.주택, 직장, 소매업 및 기타 편의시설 및 목적지 [5]간 밀도와 거리 감소로 보행자 및 자전거 친화적 인프라가 육성됩니다.또한 혼합 사용 프로젝트는 건강과 웰빙을 촉진합니다. 이러한 개발은 종종 농부 시장과 식료품점에 [18](도보, 자전거 또는 교통을 통해) 더 나은 접근을 제공하기 때문입니다.그러나 공공과 민간이 결합된 크고 높은 빌딩이 있는 지역인 하이브리드 메트로폴리스는 저밀도 구성을 가진 대도시 지역에 비해 탄소 배출량이 감소하지 않는다.하이브리드 메트로폴리탄은 방문객의 교통을 끌어들이기 쉽기 때문일 수 있다.[21]

결점

자기 자본

"The Vessel" - 뉴욕주 허드슨 야드의 혼합 용도 지역에 있는 서로 연결된 계단과 전망 안내대를 특징으로 하는 관광 명소.

대규모 부동산 개발의 투기적 특성으로 인해, 대규모 혼합 용도 프로젝트는 종종 자본 및 경제 목표를 달성하지 못합니다.고급 주거용, 고급 소매용 및 고급 A 오피스 공간은 투기 [16]가능성 때문에 종종 우선시됩니다.또, 복합 개발의 주거 공간을 임대 공간이 아닌 콘도로 하는 경향도 있다.American Planning Association 저널에 의해 수행된 연구에 따르면 주택 소유에 초점을 맞춘 사람들은 공공 서비스, 무역, 문화, 판매 및 서비스, 제조 직종에 종사하는 사람들이 주로 편의 시설이 풍부한 [22]도심에서 사는 것에서 제외된다는 것이 밝혀졌습니다.밀도 보너스와 같은 인센티브에도 불구하고, 지방 자치체와 개발자들은 이러한 [22]계획에서 저렴한 주택 공급에 거의 초점을 맞추지 않는다.

자금 조달

복합용도 건물은 한 [17]단지에 여러 명의 세입자가 살고 있다는 점에서 위험할 수 있다.허드슨 야드와 같은 초대형 혼합 프로젝트도 매우 비쌉니다.이 개발로 뉴욕시는 22억 [23]달러 이상의 비용을 지출했다.비판론자들은 납세자들의 돈이 다른 곳에 [23]쓰이면 일반 대중들에게 더 도움이 될 수 있다고 주장한다.또한 혼합 용도의 개발은 경제성장의 촉매로서 경제활동을 창출하는 것이 아니라 단순히 전환한다면 의도한 목적을 달성하지 못할 수 있다.Jones Lang LaSalle Incorporated(JLL)가 실시한 조사에 따르면 "Hudson Yards의 새 사무실 세입자의 90%가 미드타운에서 [23]이전한 것으로 나타났다."

미학

혼합 용도 프로젝트는 주변 환경과 동떨어진 것으로 보일 수 있습니다.지역성, 역사, 매력을 살린 디자인은 경제성장과 [16]현대성을 대표하는 디자인과 상충된다.이러한 충돌의 중심에는 혼합 용도 프로젝트가 많이 있습니다.

현대 혼합 용도 구역 설정 유형

미국에서 가장 빈번한 혼합 사용 시나리오는 다음과 같습니다.[2]

  • 근린상업구역 – 편의점 등 편의용품 및 서비스, 엄격히 주거지역 내 허용
  • 메인 스트리트의 주상복합 건물– 2~3층 건물로, 위층에는 주상복합 건물과 1층에는 거리에 면해 있습니다.
  • 도시 주상복합 – 상업 및 시민용 다층 주거용 건물 지상층
  • 사무실의 편리성– 소규모 소매 및 서비스 이용이 가능한 오피스 빌딩으로, 오피스 워커를 대상으로 하고 있습니다.
  • 오피스/레지덴셜– 오피스 빌딩 내 다세대 주거용 유닛
  • 쇼핑몰 전환 – 기존 독립형 쇼핑몰에 주거용 및/또는 오피스 유닛 추가(인접)
  • 리테일 디스트릭트 - 교외의 리테일 에리어를 보다 마을다운 외관과 다양한 용도의 조합으로 리테일 합니다.
  • 거주/근무 – 거주자가 거주하는 건물 1층에서 소규모 기업 운영 가능
  • 스튜디오/경공업 – 거주자는 거주지에서 스튜디오 또는 소규모 워크샵을 운영할 수 있습니다.
  • 호텔/레지던스– 호텔 공간과 하이엔드 다세대 레지덴셜이 혼재
  • 지상 소매가 있는 주차 구조
  • 독립형 쇼핑 센터를 갖춘 단독 주택 지구

도시 복합용도 계획 정책의 예

캐나다

혼합 개발 정책을 최초로 채택한 도시 중 하나는 토론토입니다.지방 정부는 1986년 상업용과 주거용 단위가 혼합될 수 있도록 허용하는 구역 내규로 처음 역할을 했다.당시 토론토는 사회주택의 인기가 높아지면서 복합개발에 주력하는 초기 단계에 있었다.이 법은 그 후 2013년까지 개정되어 1998년부터 주요 도시의 일부가 되어온 도심권 밖으로 많은 초점을 옮기고 있다.규제와 함께, 시는 근처에 편의 시설과 환승 정류장을 갖춘 도시 전체의 고층 아파트 개발을 감독했다.토론토는 혼용 개발 정책을 통해 캐나다와 미국의 다른 북미 도시들도 [22]비슷한 변화를 가져왔다.

토론토 복합 개발의 한 예는 건축가 그레고리 헨리케스의 미르비쉬[24] 빌리지입니다.토론토에서 중요한 교차로인 Bloor와 Bathurst Street에 위치한 Mirvish Village 프로젝트 현장의 일부는 "상업용 주택"으로, 다른 일부는 "혼합 상업용 주택"[25]으로 구분되어 있습니다.토론토 시의 구역 내 법규에 따르면, 상업용 주거지는 [26]"공원뿐만 아니라 상업용, 주거용 및 기관의 다양한 용도"를 포함한다.미르비쉬 빌리지의 계획적인 용도에는 임대 아파트, 공공 시장, 소규모 [27]소매점이 포함되며,[28] 27개의 유산 중 23개를 보존하고 있습니다.이 프로젝트는 토론토 [28]시 공무원들로부터 극찬을 받았던 공개 협의 과정으로 유명하다.건축가 Henriquez와 개발자는 이전에 성공적인 Woodward'[29]s Revelopment를 포함한 브리티시 컬럼비아 주 밴쿠버의 혼합 용도 프로젝트에 협력한 적이 있습니다.

미국

오리건주 포틀랜드에서 개발된 복합 공간

미국에서는 환경보호청(EPA)이 복합개발에 의해 도시가 어떤 영향을 받을 수 있는지를 추정하는 새로운 데이터를 개발하는 연구자를 제공함으로써 지방정부와 협력하고 있다.EPA는 스프레드시트에 모델을 배치하여 지방자치단체와 개발자가 혼합 사용 공간을 사용하여 트래픽을 훨씬 쉽게 추정할 수 있도록 한다.또한 리소스 도구로 사용되는 링크 모델은 도시의 지리적, 인구 통계 및 토지 사용 특성을 측정합니다.환경보호청은 토지이용량, 가구조사, GIS 데이터베이스 등을 이용해 6대 대도시 지역에 대한 분석을 실시했다.캘리포니아, 워싱턴, 뉴멕시코 및 버지니아와 같은 주에서는 도시 개발이 교통에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 평가할 때 이 표준을 주 전체 정책으로 채택했습니다.혼합 용도의 개발에 성공하기 위한 전제 조건은 고용, 인구, 소비 지출이다.이 세 가지 전제조건은 개발이 양질의 세입자와 재정적 성공을 이끌어 낼 수 있음을 보증한다.복합 개발의 성공을 좌우하는 또 다른 요인은 생산 시간의 근접성과 주변 [30]시장의 비용이다.

포틀랜드

오리건주 포틀랜드에서는 1990년대 초부터 혼합 용도 구역제가 실시되어 당시 지배적이었던 자동차 중심의 개발 스타일을 줄이고자 했습니다.Portland의 경전철 시스템 MAX는 주거, 상업 및 작업 공간을 하나의 [31]구역으로 혼합할 것을 권장합니다.이 원존형 계획 체계에서는 밀도를 높인 토지를 사용하면 도시 전체의 공공 투자가 회수된다.주요 도로 복도는 유연한 건물 높이와 "집결 장소"[32]를 가능하게 하는 고밀도 사용을 제공합니다.

허드슨 야드, 뉴욕 주

허드슨 야드는 미국 [33]역사상 가장 큰 규모의 민간 부동산 개발입니다.이 프로젝트는 2005년 뉴욕 시의회가 저밀도 제조에서 고밀도 혼합 [23]용도로 구역 변경을 승인하면서 시작되었습니다.미드타운의 웨스트 사이드에 위치한 한때 악화된 교각은 상업용 사무실 공간, 저렴한 가격의 고급 주택, 레스토랑과 소매 공간, 고급 Equinox 호텔과 피트니스 센터, 그리고 여러 개의 공공 공원으로 개조되고 있습니다.2024년에 완공될 예정인 이 개발은 매일 [33]12만 5천 명의 근로자, 방문객, 거주자를 수용할 것으로 예상된다.관련 회사와 옥스포드 프로퍼티스가 이 [33]계획의 주요 개발자입니다.

이 프로젝트는 TIF(증세금융) 보조금으로 자금을 조달하는 미국 최대 프로젝트이기도 하다.그것은 유권자의 승인을 필요로 하지 않았고 시의 전통적인 예산 책정 과정을 거칠 필요도 없었다.오히려, 이 프로젝트는 미래의 재산세와 EB-5 비자 프로그램에 [23]의해 자금 조달된다.이 프로그램은 최소 50만 달러를 미국 [34]부동산에 투자하는 대가로 해외 투자자들에게 VISA를 제공한다.

「 」를 참조해 주세요.

메모들

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추가 정보

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