JP2002073782A - 住宅、店舗、事務所等、賃貸建物の供給方法と、事業収支計算及び賃貸価格計算装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】深刻な消費不況を解決すべく、住まいにかかる
総費用を押さえた新しい方式の賃貸方法を広く普及させ
る事を目的とし、事業収支計算及び賃貸価格計算装置を
提供する事。 【解決手段】本発明の賃貸及び取得方法は土地と建物双
方について、土地オーナーと入居者が、特約付の定期借
家制度を利用した、特約付定期借家権住宅契約を結び、
そして入居者は所定の契約金を支払う事により長期間、
広くて良質な建物を確保でき、又転勤等での転貸時にも
差額収入が得られ、更に土地オーナーの借入金返済後と
なる利用料は格段に低く押さえられ、転貸を実行した場
合、老後の生活費を充分に補てんし得る差額収入が得ら
れる。一方土地オーナーは、契約金を得る事により当該
資金を建設資金に充当する事により、安定且つ更なる利
回り効果が得られる。又既存建物のオーナーで、老朽
化、或いは一括借上げ先のリストラや経営破綻で銀行返
済に苦慮している場合、当該資金を、解体費用や残債返
済に充当することにより起死回生の復活手段となる。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は土地の所有者が広く
て良質な建物を供給するようになり、又入居者はそれを
安く入手する事ができる賃貸用建物の供給方法と、事業
収支計算及び、賃貸価格計算装置に関するものである。

【０００２】

【従来の技術】従来、住宅等の供給方法としては賃貸や
分譲などの方式、又定期借地権を利用した分譲方式も採
用されてきている。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】従来の賃貸の場合、前
記所有者は事業が長期なので将来の金利上昇や賃料相場
の下落に対するリスクヘッジ、更に空室率を考慮する
為、賃貸料を高くせざるお得ず、又一戸当りの面積も狭
く品質も劣るようになる。一方入居者は、賃貸料が高い
割に居住環境が悪く、更新毎に更新料と家賃の見直しが
ある。又分譲の場合には、中古マンション市場の未整備
もあり余程地価の高騰等による含み益がなければ、全く
価値のない所有権に多額のローン支払いをする事とな
る。

【０００４】

【課題を解決するための手段】上記の問題点を解決する
ために、土地所有者は事業収支を計算する場合、入居が
満室である事を前提に、将来の金利変動や賃料相場変動
リスクを全く考慮せずに、計画立案が可能になる為、賃
貸料を低く設定する事ができ、又所有者と入居者とで特
約付の定期借家契約をむすぶので、高品質な建物を安心
して供給する様になり、又所定の契約金を得るので建築
資金に充当する事により、更に事業収支が良くなる。一
方入居者は、所定の契約金を支払う代わりに定められた
長期居住する権利と万一の退居の場合でも、転貸の方が
有利になるよう賃料が設定されている為、中途解約をせ
ず差額収入が得られる。

【０００５】本発明によれば、土地所有者は望む期間に
安定した収益確保が立退き問題の不安もなく可能とな
り、安心して広くて高品質な建物を供給する事ができ
る。又入居者は従来の賃貸や分譲よりはるかに低価格で
高品質の建物を入手する事ができる。

【０００６】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態を図面
を参照して詳細に説明する。まず本発明の賃貸、取得方
法の概要について説明する。図１の各矢印付の線に付ら
れている番号は処理の順序を示している。

【０００７】まず、企画立案業者兼仲介販売代理業者２
２は、（１）土地オーナー２０に対して、本発明の賃貸
方法に基ずき、土地の有効活用についての計画立案を行
う。そして、（２）事業収支採算計画を提示する。この
採算計画においては後述する事業収支計算装置を使用す
る。次に、（３）土地オーナー２０と、企画立案業者兼
仲介販売代理業者２２の間で、特約付きの定期借家権住
宅システムの契約を締結する。特約付定期借家権住宅シ
ステム契約は、企画立案業者兼仲介販売代理業者２２
が、本発明の賃貸方法を実施するために必要な事項を含
んでいる。

【０００８】（４）土地オーナー２０は、建設会社２４
と建設契約を結び建物を建設する。また、（５）土地オ
ーナー２０は、管理会社２３と管理委託契約を結ぶ。
（６）管理会社２３は、募集、仲介を行い、（７）入居
者２１が入居申込みを行う。

【０００９】（８）土地オーナー２０と入居者２１は本
発明による特約付定期借家権住宅契約を締結する。入居
後、（９）管理会社２３は入居者２１に対して集金、管
理業務を行い、（１０）入居者２１は管理会社２３に利
用料や管理費等の合計額を支払う。（１１）管理会社２
３は、土地オーナー２０に利用料分を送金する。（１
２）企画立案業者兼仲介販売代理業者２２は、前記契約
書に基ずく定められた時期に契約内容、利用料改訂等の
通知を土地オーナー２０に行い、（１３）同時に入居者
２１にも通知をする。

【００１０】図２は、本発明の賃貸方法において、各種
の価格を計算する事業収支計算、賃貸価格計算装置の構
成を示すブロック図である。計算機２５はＣＰＵ，メモ
リ、ハードディスク装置、各種入出力インターフェイス
回路を内臓し、ＣＲＴや液晶の表示装置２６、キーボー
ド２７、マウス２８、プリンタ２９が、接続されてい
る。更に周知のオペレーティングシステムがインストー
ルされ、その上で後述するプログラムが実行される。な
お、計算機２５としては周知の市販のパソコンを使用可
能である。

【００１１】図３は、計算処理の内容を示すフローチャ
ートである。Ｓ３０においては、処理の終了が指示され
たか否かが判定され、判定結果が肯定の場合には処理を
終了する。Ｓ３１においては、計算に必要な各種パラメ
ーターが入力されたか否かが判定され、判定結果が否定
の場合には、Ｓ３０に戻るが肯定の場合には、Ｓ３２に
移行する。

【００１２】Ｓ３２においては、入力された各種パラメ
ーターをメモリあるいは、記憶装置に移行する。格納
し、Ｓ３３においては、一定の収益を見込んだ後の一戸
当りの販売価格を算出する。算出には下記の数式１を使
用する。

【００１３】

【数式１】 但し、 土地提供料＝路線価×借地権割合×料率 年間必要経費＝〔（工事費＋建設諸経費＋設計監理費＋
その他の費用）×返済係数×１２〕＋（固定資産税（土
地、建物）＋火災保険料＋修繕積立） 利益率＝土地オーナーが希望する粗利益率

【００１４】返済係数とは、借入金利と返済期間から成
る毎月の返済額がベースとなっており、例えば元本１，
０００，０００円を借入金利２．６％、返済期間３０年
であれば、月額の返済額は４，００３円であり、この場
合の返済係数は１，０００，０００分の４，００３、つ
まり０．００４００３である。

【００１５】Ｓ３４においては、契約金を算出する。契
約金の算出には下記の、数式２を使用する。

【００１６】

【数式２】一戸当りの契約金＜（工事費÷建物耐用年数
×２０÷建設戸数）

【００１７】契約金は、権利金と保証金とで構成されて
おり、入居者の強固な中途解約申出時には返還するもの
であるが、土地オーナー及び入居者双方において、前記
契約書で、下記のとおり償却する事を含んでいる。

【００１８】権利金は、前記契約書にある契約期間のう
ち、土地オーナーの銀行借入期間中に定率償却する。

【００１９】保証金は、前記土地オーナーの銀行借入完
済後に、利用料と、後述する銀行借入完済後の利用料の
算出で算出された利用料の差額で定額償却する。

【００２０】Ｓ３５においては利用料を算出する。利用
料の算出には下記の数式３を使用する。

【数式３】土地オーナーの銀行借入返済期間中 利用料＝（販売価格−契約金）×土地オーナーの借入金
利と返済期間に応じた返済係数 土地オーナーの銀行借入完済後、契約満了まで 利用料＝（公示価格×料率＋固定資産税）÷建設戸数 ボーナス併用の場合 ボーナス月（入居月及び、その半年後）の利用料＝（毎
月の利用料×１２ヶ月×ボーナス併用割合）÷２ その他の月の利用料＝〔毎月の利用料×１２ヶ月×（１
−ボーナス併用割合）〕÷１０

【００２１】Ｓ３６においては、毎月の支払額を算出す
る。毎月の支払額の算出には下記の数式４を使用する。

【数式４】 毎月の支払額＝利用料＋管理費＋積立金＋駐車料 但し、 管理料＝利用料×料率＋共益費 積立金＝相場相応額 駐車料＝１平米当りの公示価格×１０×料率×１／１２

【００２２】

【発明の効果】以上述べたように、本発明の賃貸、及び
取得方法は土地と建物双方について土地オーナーと入居
者が特約付定期借家権住宅契約を結び、そして入居者は
所定の契約金を支払う事により定められた期間、広くて
良質な住まいを確保でき、又万一の転貸時にも差額収入
が得られ、更に土地オーナーの銀行借入完済後となる利
用料は、格段に低く押さえられ、転貸を実行した場合、
例えば老後の生活費を充分に補てんし得る差額収入が得
られる。又、土地オーナーは、契約金を得る事により当
該資金を建設資金に充当する事により、更なる利回り効
果が得られる。又、時代のニーズに合わなくなった既存
の建物や、銀行借入が未だ残っていて改築もできないで
困っている、土地オーナーの起死回生の復活手段にも使
用できる。

【００２３】更に、本発明は、従来賃貸用としては不向
きと思われた立地でも可能となり、定期借家制度ととも
に広く普及して行く事となる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施例の賃貸方法を示す説明図であ
る。

【図２】本発明の事業収支計算、賃貸価格計算装置の構
成を示すブロック図である。

【図３】本発明の計算処理の内容を示すフローチャート
である。

【符号の説明】

２０−土地オーナー、２１−入居者、２２−企画立案業
者兼仲介販売代理業者、２３−管理会社、２４−建設会
社、２５−計算機、２６−表示装置、２７−キーボー
ド、２８−マウス、２９−プリンタ

Claims (5)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】賃貸用建物を建設する計画を立案する事業
   収支計算機能と土地及び建物の所有者と入居者との間に
   おいて締結する、定期借家契約での契約金計算機能と、 前期、定期借家契約に基ずく毎月の利用料の計算機能を
   備えたことを特徴とする賃貸物件の供給システム。
2. 【請求項２】更に、前記所有者は、広くて良質にすれば
   する程収支が良くなる機能を有する。
3. 【請求項３】入居時に徴求する契約金は、建物の減価償
   却と毎月の利用料に還元される事により、前記所有者及
   び、前記入居者双方に有利となる機能を有する。
4. 【請求項４】前記毎月の利用料は、住宅ローンと容易に
   比較できるように、ボーナス払い併用機能を有する。
5. 【請求項５】更に、前記毎月の利用料は金利や地価に連
   動する機能を有する。