De viktigste reglene om hvordan leieavtaler opphører finner vi i husleieloven kapittel 9, mens reglene om partenes rettigheter og plikter ved avslutningen av leieforholdet finnes i kapittel 10. I tillegg må det nevnes at det finnes viktige regler om hvordan man får en leier ut dersom han ikke flytter frivillig i lov om tvangsfullbyrdelse.
Det ligger i navnet at en tidsbestemt avtale opphører når den forhåndsbestemte tiden er ute. Leieren plikter da å flytte uten noen form for oppsigelse eller varsel. Men det hender at leieren bare fortsetter å bruke boligen eller lokalet når tiden er utløpt, og i et slikt tilfelle kan ikke utleieren forholde seg passiv. Utleieren må i så fall innen tre måneder gi leieren et flyttevarsel – en oppfordring om å fraflytte husrommet. Gjør ikke utleieren det, følger det av § 9-2, tredje ledd, at avtalen går over til å bli tidsubestemt, det vil si at utleieren må sende en oppsigelse om han vil ha husrommet frigjort. For en slik oppsigelse gjelder de vanlige regler om formkrav og oppsigelsesvern, se nedenfor.
Flytter ikke leieren frivillig når tiden er ute, kan utleieren kreve fravikelse (utkastelse) ved namsmannens hjelp. I de fleste leieavtaler er det inntatt en klausul om at leieren vedtar fravikelse uten søksmål og dom og da kan namsmannen beslutte å gjennomføre fravikelsen uten at utleieren behøver å skaffe seg noe tvangsgrunnlag.
En tidsubestemt leieavtale kan begge parter si opp.
For leiers oppsigelse gjelder det ingen spesielle regler. Det kreves ikke at oppsigelsen skal være skriftlig, og oppsigelsen binder utleieren når den er kommet frem til ham. Når oppsigelsen er gitt, er leieren pliktig til å betale leien ut oppsigelsestiden og til å tilbakelevere husrommet i samme stand som det hadde da han overtok, med unntak av normal slitasje som ikke hører til leiers vedlikeholdsplikt. Hvor lang oppsigelsestiden er, avhenger av hva som er avtalt. Er ikke noe avtalt om dette, følger det av husleielovens § 9-6 at oppsigelsestiden er tre måneder pluss tiden frem til neste månedsskifte.
For utleiers oppsigelse er det strengere krav. En utleier kan ikke si opp leieren uten videre. For det første må utleieren ha en saklig grunn for å si opp leieren. Dernest må oppsigelsen være skriftlig og fylle bestemte formkrav, blant annet skal den opplyse om at leieren har rett til å protestere. Oppfylles ikke disse kravene, er oppsigelsen ikke gyldig. Bruker leieren sin rett til å protestere, kan utleieren bringe konflikten inn for retten som skal overprøve oppsigelsen. Oppsigelsen skal settes til side hvis den ikke er saklig begrunnet eller hvis den – etter en interesseavveining – vil virke urimelig overfor leieren.
Uavhengig av om leieavtalen er tidsubestemt eller tidsbestemt, kan den heves dersom den andre parten gjør seg skyldig i et vesentlig kontraktsbrudd (mislighold). Hevingsretten er særlig viktig for en utleier i en tidsubestemt kontrakt der leieren har oppsigelsesvern – for oppsigelsesvernet gjelder ikke hvis leieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold. Og for begge parter er hevingsretten viktig i tidsbestemte kontrakter der man ellers ikke kan si opp. Foreligger det et vesentlig mislighold kan avtalen likevel bringes til opphør slik at leieren må fraflytte samtidig som hans betalingsplikt oppheves.
Vilkårene for leiers hevingsrett er ikke detaljregulert i husleieloven, men det følger av § 2-12 at leieren kan heve hvis det foreligger et vesentlig mislighold ved leieforholdets start. Det kan for eksempel være at leiligheten ikke er ferdigbygget slik at den ikke kan tas i bruk, eller at et lokale som er utleid til restaurantdrift, ikke er godkjent for slik bruk. Videre følger det av § 5-7 at leier har hevingsrett hvis utleier misligholder sine plikter mens leieforholdet løper, for eksempel at han ikke utbedrer en skade som ligger innenfor hans vedlikeholdsplikt. I alle tilfeller ligger det i begrepet «vesentlig mislighold» at det må være et klart og betydelig avvik fra det leieren kan forvente – en bagatellmessig forsømmelse gir aldri hevingsrett.
Kommentarer
Kommentarer til artikkelen blir synlig for alle. Ikke skriv inn sensitive opplysninger, for eksempel helseopplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer når de kan. Det kan ta tid før du får svar.
Du må være logget inn for å kommentere.