Les 5 meilleures SCPI en 2024

“L'année 2023 a marqué un tournant décisif pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). La forte hausse des taux d'intérêt depuis l'été 2022 et la concurrence des nouvelles SCPI proposant des rendements supérieurs à 8 % ont redéfini les règles du jeu,” souligne Jérémy Schorr, Directeur Commercial chez *Primaliance. En parallèle, les récents bouleversements du marché immobilier, notamment la reprise des transactions et la baisse de l'inflation en Europe, ouvrent de nouvelles opportunités d'investissement. Notre classement des meilleures SCPI 2024 pour cette année s'appuie directement sur ce contexte économique favorable, ce qui offre de veritable opportunitée d'investissement. 

Les 5 meilleures SCPI en 2024 par Primaliance:

SCPI Log In THEOREM

• Catégorie: Activité / Logistique
• Année de création: Septembre 2023
• Ticket entrée/ prix de la part: 1 000 euros/ 250 euros
• Taux de distribution en 2023: 6,21 %
• Capitilisation au 31/12/2023: 107,9 M€

SCPI Comète ALDERAN

• Catégorie: Bureau
• Année de création: Septembre 2023
• Ticket entrée/ prix de la part: 5 000 euros/ 250 euros
• TRI Cible : 8 %
• Capitilisation au 31/12/2023: 10,9 M€

Sofidynamic SOFIDY

• Catégorie: Diversifiée
• Année de création: Décembre 2023
• Ticket entrée/ prix de la part: 1 000 euros/ 300 euros
• TRI Cible: 7 %
• Capitilisation au 31/12/2023: NA

Transitions Europe ARKÉA REIM

• Catégorie: Diversifiée
• Année de création: Septembre 2022
• Ticket entrée/ prix de la part: 1 000 euros/ 200 euros
• Taux de distribution en 2023: 8,16 %
• Capitilisation au 31/12/2023: 111,4 M€

Cristal Life INTERGESTION

• Catégorie: Diversifiée
• Année de création: Février 2021
• Ticket entrée/ prix de la part: 204 euros/ 204 euros
• Taux de distribution en 2023: 6,02 %
• Capitilisation au 31/12/2023: 118 M€

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues un incontournable du patrimoine financier. Elles permettent de devenir propriétaire immobilier à partir de quelques milliers d'euros et de constituer rapidement un patrimoine diversifié. Aujourd'hui, les SCPI séduisent de plus en plus les épargnants français grâce à :

• Diversification : Les SCPI permettent d'investir dans un large choix d'actifs : bureaux, commerces, logements, santé, logistique… sans contrainte géographique (France, Europe ou International), réduisant ainsi les risques liés à un seul type d'actif ou emplacement.
   
• Accessibilité : Les SCPI offrent une entrée accessible à l'immobilier professionnel, traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels. En moyenne, 5000 € suffisent pour commencer à investir en SCPI avec un prix de part de 250 € en moyenne.
   
• Gestion professionnelle : Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées qui sélectionnent, achètent et gèrent les biens, permettant de bénéficier d'une expertise professionnelle sans se soucier de la gestion quotidienne liée à l'immobilier (travaux, prélèvement, etc.).
   
• Rendements stables : Les revenus sont souvent plus stables que ceux des investissements en actions ou obligations, grâce à la nature locative des biens immobiliers détenus par la SCPI. Vous pouvez percevoir des revenus mensuellement ou trimestriellement en fonction des SCPI souscrites.
   
• Risques mutualisés : Grâce à des taux d'occupation élevés, et un nombre important de locataires, les loyers sont très stables. En investissant dans plusieurs SCPI, vous diminuez encore plus les risques.

Vous pouvez acquérir des parts dans une SCPI auprès d'un conseiller en investissement financier, mais vous avez aussi la possibilité d'en faire l'acquisition directement depuis votre contrat d'assurance-vie.

Vous souhaitez en découvrir davantage sur les SCPI ? 

Les informations essentielles sur notre Top 5 des meilleures SCPI 2024 :

Ce palmarès constitue une base de réflexion intéressante pour les épargnants souhaitant investir dans des SCPI. Ce classement contient uniquement des SCPI à capital variable pour faciliter l'achat et la revente des parts. Après de nombreuses comparaisons sur l'ensemble des SCPI, découvrez notre top 5 des SCPI de l'année 2024 :

1. SCPI Log In THEOREM

La SCPI Log In répond aux besoins immobiliers, industriels et logistiques en Europe, offrant aux investisseurs une opportunité d'épargne diversifiée. Cette SCPI propose des immeubles destinés à des PME et grandes entreprises, avec un objectif de rendement interne supérieur à 5 % sur 10 ans. En 2023, elle dispose d'un taux d'occupation de 100 %.

2. SCPI Comète ALDERAN

Comète Alderan est une SCPI diversifiée investissant à l'international. Elle permet de co-détenir un patrimoine immobilier locatif situé principalement dans l'Union européenne (hors France métropolitaine), en Amérique du Nord, Royaume-Uni, Suisse, et en Australie. Comète cible des zones urbaines en expansion et des pôles à forte demande locative. Elle se concentre sur des marchés sur lesquels les prix sont en repli pour maximiser les rendements.

3. Sofidynamic SOFIDY

La SCPI Sofidynamic, à capital variable, vise un rendement supérieur à la moyenne des SCPI de rendement diversifié. Elle investit essentiellement dans des actifs en Europe, Royaume-Uni et Suisse, incluant commerces, logistique, entrepôts, et secondairement bureaux, hôtels, loisirs, santé et résidences gérées. Elle profite des cycles de baisse du marché immobilier pour maximiser les rendements.

4. Transition Europe ARKÉA REIM

La SCPI Transitions Europe, labellisée Investissement Socialement Responsable (ISR) et à capital variable, investit dans un portefeuille d'actifs diversifiés pour accompagner les transitions économiques, technologiques, sociétales et environnementales de l'immobilier. Principalement orientée vers l'immobilier d'entreprise (bureau, santé, éducation, logistique), elle vise des rendements potentiels et une diversification européenne. Lancée en 2022 et gérée par Arkea REIM, elle affichait un taux de distribution de 8,16 % et elle dispose d'un taux d'occupation de 100 % en 2023. 

5. Cristal Life INTERGESTION

La SCPI Cristal Life, créée en 2021, est une SCPI dynamique investissant dans des actifs essentiels à la vie quotidienne (alimentation, logement, santé, etc.) en zone euro. Labellisée ISR et certifiée Fonds de partage, elle combine performance financière et engagement sociétal. Avec un rendement attractif de 6,02 % et un taux d'occupation de 100 % en 2022, Cristal Life connaît une croissance solide, atteignant une capitalisation de près de 30 millions d'euros. Elle offre ainsi un portefeuille immobilier diversifié et responsable, avec de solides perspectives de valorisation à long terme.

Sur quels critères avons-nous constitué ce classement ? 

Cette sélection des meilleures SCPI prend en compte le contexte économique actuel. Les investisseurs sont bien conscients de leur dépendance aux conjonctures macroéconomiques, notamment aux décisions des banques centrales. En juillet 2024, la BCE a entamé une baisse des taux d'intérêt, et les investisseurs s'attendent à ce que la Fed américaine fasse de même prochainement. Jerome Powell, président de la Fed, a rassuré en affirmant que "le moment où les taux baisseront se rapproche".

Notre choix s'est basé sur des SCPI ayant fait l'acquisition d'actifs dans des pays de la zone euro (Allemagne, Espagne, Belgique…) afin d'optimiser la fiscalité. De plus, les SCPI proposées sont relativement jeunes et pourront en conséquence profiter de cette baisse des taux pour assurer l'achat de nouveaux biens dans un marché baissier.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « pierre papier », est un produit d'épargne collectif qui permet d'investir dans l'immobilier (bureaux, locaux, résidence…) sans acheter de bien directement. Concrètement, vous êtes propriétaire de parts de SCPI et non d'un bien.

Comment fonctionne une SCPI ?

Quelques étapes pour comprendre le fonctionnement des SCPI :

• Collecte de fonds : une SCPI collecte de l'argent auprès de nombreux épargnants.
   
• Investissement : avec ces fonds, elle fait l'acquisition et gère divers biens, comme des commerces, des logements, ou des établissements spécialisés (hôpitaux, locaux, écoles, hôtels, etc.) dans différents lieux en France (Paris, province, etc.) ou dans d'autre pays (Pays-Bas, Irlande, Angleterre, etc.)
   
• Diversification : les biens peuvent être situés dans différentes régions, en France, en Europe, ou même hors de l'Europe.
   
• Revenus : les loyers perçus des locataires sont partagés entre les investisseurs sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion. Des délais de jouissance de 5 mois en moyenne sont à prendre en compte avant de percevoir vos premiers revenus.

En résumé, une SCPI vous permet de participer à un portefeuille immobilier diversifié, géré par des experts, tout en percevant des revenus locatifs proportionnels à votre investissement de manière régulière. 

Quel avenir pour les SCPI en 2024 ?

En 2023, plusieurs SCPI ont offert un rendement moyen de plus de 6 %. Cette dynamique permet d'envisager des rendements attractifs pour les SCPI en 2024, tout en profitant des faibles taux actuels. Cela représente une excellente opportunité de se lancer dans l'immobilier de manière sereine et rentable.

L'avenir des SCPI en 2024 semble très encourageant, notamment pour les nouveaux investisseurs. Les transactions immobilières ont repris au début de l'année, et la baisse de l'inflation en Europe a conduit les banques centrales à assouplir leurs politiques monétaires. En juin, la Banque centrale européenne a baissé ses taux d'intérêt, relançant ainsi l'activité et rendant les investissements plus attractifs.

En effet, les secteurs comme les bureaux et la logistique connaissent une baisse significative, ce qui fait en partie de 2024 une période propice pour les SCPI qui se focalisent dans les bureaux, locaux,... Avec des taux d'intérêt plus bas, les valeurs des biens immobiliers diminuent. Pour un investissement inférieur, vous obtiendrez un nombre de parts supérieur du a la baisse des prix, tout en bénéficiant d'un rendement similaire, voire supérieur comparé à l'année dernière.

Les points à vérifier avant d'investir dans une SCPI

Voici quelques informations importantes à consulter avant de souscrire à une SCPI :

• Le type de SCPI : Le type de la SCPI donne une indication sur l'orientation de ses placements. Ainsi, une SCPI de bureaux investie au minimum 70 % dans des immeubles de bureaux. Les « spécialisées » se focalisent sur un thème spécifique, comme la santé. Contrairement aux SCPI spécialisées dans un secteur de l'immobilier, les SCPI diversifiées choisissent différents secteurs et adoptent une stratégie opportuniste. C'est cette approche qui les place parmi les meilleures.
   
• Le capital : Si le capital est fixe, le souscripteur peut acheter en cas d'augmentation du capital ou s'il existe des vendeurs sur le marché secondaire. Le fonctionnement en capital variable est, lui, un peu plus souple : la souscription est toujours possible tant que le plafond de la SCPI n'est pas atteint.
• La date de création : À chacun sa stratégie  ! Les SCPI historiques ont pour atout de disposer d'un historique, facilitant pour le souscripteur une analyse de la qualité de la gestion. Les SCPI plus récentes ont, elles, pour avantage d'avoir plus d'immeubles modernes répondant aux dernières normes environnementales.
   
• Le Taux d'Occupation Financier (TOF) : C'est un indicateur reflétant la vacance financière du patrimoine immobilier du fonds. Il s'agit d'un indicateur de performance essentiel pour les SCPI, car il permet de savoir en détail si les biens sont loués ou pas, s'ils le seront ou s'ils vont être vendus.
• Taux de distribution (rendement 2023) : Le taux de distribution est le pourcentage des revenus distribués aux investisseurs par rapport au capital investi. Il est souvent utilisé pour mesurer la performance des SCPI.
   
• Objectif de TRI (Taux de Rendement Interne) : Le TRI mesure la rentabilité d'un investissement sur une période donnée. Pour les SCPI, il est calculé en prenant en compte les loyers perçus et la valorisation des parts, permettant ainsi d'évaluer la performance globale de l'investissement.

Note : Il est important de vérifier les commissions associées. Chaque SCPI inclut des frais de souscription. Ces commissions, versées par les associés à la société de gestion qui a créé et gère la SCPI, couvrent les frais de collecte ainsi que les coûts liés à l'étude et à la réalisation des investissements.

Quels sont les risques des SCPI ?

Investir dans des SCPI comporte quelques risques :

• Placement à long terme : Les performances sont liées à l'évolution du marché immobilier, avec une durée de placement recommandée d'au moins 10 ans.
   
• Perte en capital : La somme investie peut évoluer à la hausse comme à la baisse, ainsi qu'un risque de liquidité. Pour un maximum de rentabilité, choisissez le moment opportun pour effectuer la vente afin d'optimiser vos gains.
   
• Revenus non garantis : Une baisse des revenus locatifs peut survenir en raison de la diminution du taux d'occupation.

Investir dans les SCPI peut offrir de belles opportunités de rentabilité et permet aussi de se diversifier. Il est cependant crucial de bien comprendre les mécanismes et les risques associés pour comparer les différentes SCPI et choisir celle qui correspond le mieux à votre profil (situation fiscale, taux d'imposition, etc.)

Note d'informations:
Investir en SCPI peut offrir des opportunités intéressantes, mais cela comporte également des risques. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et il est essentiel de bien s'informer avant de s'engager. Les SCPI sont soumises à la réglementation de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Avant de prendre une décision, consultez un conseiller financier pour comprendre les spécificités de chaque produit. Assurez-vous de lire les documents d'information, comme le DICI, pour des choix éclairés concernant votre patrimoine.

A compter de 2021, le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)" est remplacé par le "Taux de Distribution" qui est la division du dividende brut avant fiscalité (y compris prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l'associé au titre de l'année - fiscalité étrangère, impôt sur les plus-values) par le prix de référenceLe Taux de Rendement Interne (TRI) pour une SCPI mesure le rendement annuel moyen d'un investissement, en tenant compte des flux de trésorerie, tels que les revenus locatifs, les revalorisations de parts, et le prix de cession final.

À Découvrir Le Kangourou du jour Répondre * Primaliance est une société spécialisée dans la gestion de patrimoine, offrant des solutions d'investissement adaptées aux besoins de ses clients. Elle se concentre notamment sur les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), permettant aux investisseurs de diversifier leur patrimoine à travers l'immobilier locatif. Primaliance met à disposition des outils et des conseils d'experts pour aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées. Son approche vise à sécuriser et optimiser les investissements, tout en garantissant transparence et conformité avec les réglementations en vigueur.
 

^{La rédaction du Point n'a pas participé à la réalisation de cet article.}